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管理组合和管理公司的关系
——中国人在日购买公寓时的知识(三)
作者:深濑 洁  来源:日本新华侨报网  发布时间:2011/03/04 5:16:30
 

公寓管理的主体是“区分所有者”,“区分所有者”的全体人员构成了公寓的管理组合。可是,由于“区分所有者” 白天忙于工作,没有多余的时间为公寓的管理操劳,加上公寓管理需要懂得如建筑、设备、法律等各种专业知识,而很多“区分所有者”都是外行。所以,一般情况下,管理公寓的工作就委托给房地产管理公司来进行了。

管理组合和管理公司的合同一般为一年更新一次。管理公司如果不尽职尽力的话,就有可能失去这个业务,所以,管理公司的员工们都很认真负责地做好公寓的管理工作。更新管理合同的时候,在签订委托管理合同之前,管理组合必须把合同内容归纳成《重要事项说明书》,并向“区分所有者”做好说明工作。这与签订公寓买卖合同的工作是一样的。日本的国土交通省发表过有关公寓委托管理合同内容的标准,所以,各个管理组合都参照这个标准编撰《重要事项说明书》。

那么,让我们看看管理公司管理公寓时的一些具体工作吧。

第一,事务管理业务。管理组合的收入和支出的调查(管理费迟纳报告书的作成);管理费的出纳;公寓的维修以及修缮计划和实施;管理组合理事会和管理组合大会的支援工作(发布管理组合总会、理事会的开会通知及开会当天的会议运营);各种会议记录的保管;管理组合名单的整理。

第二,管理员业务。接待业务,检查业务,见证业务,报告联络业务。还有,管理员受聘于管理公司,所以,管理公司有对管理员进行管理的业务。

第三,清扫业务。日常清扫(这里指每天的清扫),定期清扫(由专业人员负责走廊、楼梯等地方的清扫)。

第四,建筑物、设备的管理业务。建筑物、电梯、供水设备、净化槽、消防设备、停车场等定期检查和维护工作。

公寓的管理质量受管理员的工作质量的影响很大,工作质量欠佳的管理员会被替换掉。管理组合的理事们常常会检查管理公司的工作质量,检查是否有浪费现象。如果查到有浪费现象,管理组合就会与管理公司进行交涉,有可能会削减支付给管理公司的公寓委托管理费用,为了保持整个公寓大楼的管理质量,从某种意义上来说,管理组合与管理公司应该保持适当的紧张关系。(作者系旭化成HOMES株式会社开发营业本部销售部长代理

 
   
   
 
   
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