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华人在日购房
 
 
 
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投资日本房地产应找准方向
作者:郁明  来源:日本新华侨报网  发布时间:2012/02/18 14:51:34
 

新年伊始,日本房地产市场迎来了“好运气”。皱了近20年眉头的很多日本房地产公司开始喜笑颜开。他们接到很多中国投资者的电话和申请,希望帮他们到日本寻找一些物业的投资机会,而且客户数量呈现出爆炸式的增长趋势。

从上世纪90年代日本房地产泡沫破灭以来,日本房价一蹶不振,已经持续下降近20年。2011年,日本房价水平已经达到房地产泡沫破灭以来的最低点,投资价值凸显。

位于日本最北端北海道岛的千岁市,是一个只有9.3万人口的小城市,看上去不像是中国人会来买房子的地方。但当广告公司NitoriPublic在这里挂出17套待售房源后,被愿意支付大约3000万日元、在日本购置第二个家的中国投资者们很快一抢而空,这样的场景也不断在日本其它地方上演。

2011年7月,日本政府大幅放宽中国大陆游客的观光签证。据日本观光厅测算,约有1600万个中国家庭具备申请资格。一些敏锐的投资者从中嗅到了日本房地产市场的投资商机。

日本不动产经济研究所2011年12月的调查也显示,东京银座商业区核心地段地价居日本全国之冠,为每平方米2320万日元,但比2010年下跌26%,跌幅为16年来最大。日本三大城市与邻近区域的地价同样下跌,东京区域地价下跌9.7%,大阪区域下跌8.3%,名古屋区域下跌7.6%。可以预见,日本房价已经触底,进场时机逐步浮现。

经济专家也预测,日本房地产历经二次回调,目前正是适当的进场时机。日本人均GDP超过4万美元,而中国台湾地区不到1.8万美元,且东京的房屋租金收益是世界第二高,但东京的房价却比台北便宜,再加上日本房地产已经低迷20余年,未来可望一波补涨。

很多在日华人和中国投资者已经意识到了这难得的时机,有兴趣在日本购置房产,但他们中的很多人不知道该如何投资。笔者认为,或许,投资者将精力放在稳定的租金收入、商业地产和为留学生提供服务方面,才能有所斩获。

日本的房地产市场已经摆脱了“击鼓传花”式的炒作模式。在日本,房地产价格不会像中国那样会上涨几倍或者上十倍,但投资者都能得到稳定的租金收入。所以在选择投资对象时,中国投资者首先考虑的不应该是房子是否能快速升值、“短平快”地捞上一把就跑,而是应选准适合的地段,靠稳定的房租收益收回投资。一般情况下,在日本买房子然后出租,8到12年的房租就可以收回最初投资。中国投资者可以依据这个标准来进行判断。

其次,和中国70年产权不同,日本的房地产产权是永久性的。这就导致了日本很多房主由于资金缺乏,无力对房子进行更新翻修。如果中国投资者购入此类房子,将其翻新成高档住宅然后出售或出租,也能获得很好的收益。一家房地产中介公司介绍,去年,一个中国投资者低价买下了一幢已经30年左右的7层住宅楼,然后将其改装成高档公寓,再卖给多家公司用作招待客户和商业伙伴的客房,最后大赚了一笔。

最后,购买公寓出租给中国等各国留学生也是中国投资者的另一个选择。在日本留学的外国留学生人数众多,对住房的需求相当大。由于日本房主相对保守,害怕外国人不了解日本文化影响四邻或产生纠纷时无法很好沟通,一般不愿意将房子租给外国留学生。留学生没有日本担保人,很难从日本房主那里租到房子。因此中国投资者可以填补这个市场空白,既为同胞们解决了困难,又能让自己获益。

日本房地产市场经过一轮轮“洗牌”后,已经是比较成熟的市场,和目前的中国房地产市场有所不同,中国投资者只有把握好正确的投资方向,才能不让自己的血汗钱打了水漂。

 
   
   
 
   
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