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开发商应多推“刚需盘”赢市场
 来源:日本新华侨报网  发布时间:2012/08/26 1:15:07
 

近段时间以来,不少二三线城市楼市持续升温,楼盘看房人增多、成交量回升。8月以来陆续公布的统计数据也表明,二三线城市的房价“涨多跌少”。与此同时,不少知名房企开始加速布局二三线城市。

业内人士认为,当前楼市调控不松动,未来房价难现大幅上涨,开发商还需“以价换量”,多推出中小户型“刚需盘”来赢得市场。

二三线楼市升温不减知名房企加速布局

当前,二三线城市房价呈现出“涨多跌少”态势,部分售楼处重现火爆,种种迹象表明楼市升温已经蔓延至中小城市。

国家统计局8月18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,新房价格下降城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个。虽然环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7%,但环比价格上涨的城市数量大幅增加,比6月同期的数据翻了一番,而其中多为二三线、甚至四线城市。

此前,中国指数研究院发布的百城住宅价格指数也显示,二三线城市住宅价格领涨百城住宅价格,涨幅前几位的均为聊城、芜湖、台州、西宁等中小城市,且上涨幅度均超过1%。

中国房地产协会副会长顾云昌认为,五六月份一线城市首先回暖,三四线城市回暖的比较晚,所以表现出来的7月份楼市可能是二三线、三四线城市回暖明显些。

而不少房企也看到中小城市的潜力,加速布局。8月17日,远洋地产集团总裁李明在中期业绩发布会上介绍,上半年公司在销售结构方面有所调整,将销售重点由原来9个一二线城市变为现在17个大部分位于二三线的城市。此前,绿地、世茂等房地产公司明确表示将向刚性自住为主的二三线城市转移。中原地产研究中心研究总监刘渊说,中原监测的上市房企不少都已经将重心转向二三线城市。

刚需支撑回暖未来调控难现松绑

业内人士认为,从此番价格上涨分析来看,数量众多的二三线、三四线城市的刚性需求支持了楼市回暖,而国家对楼市调控不松动,未来调控政策至少维持在现有水平,很难松绑。

山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为,二三线城市房价出现上涨,主要是由于成交量增加所致。尽管市场有“买涨不买跌”的心理,但是当前楼市调控大趋势没有改变,目前出现的热销的楼盘主要依靠刚需支撑。“一旦房价出现较大涨幅,潜在购房者会重新陷入观望。”耿晔强说,当前楼市的去投资化调控不会让房价出现大幅波动。一段时间内,二三线楼市将维持稳定发展态势。

刘渊说,地方政府微调只要触碰底线,即被叫停。“全国楼市调控一盘棋。”国家对数量多、情况复杂的二三线楼市调控严密,政府将会盯紧开发商借一些概念炒作大肆囤地,也会防止二三线城市以保刚需为名的楼市微调转为变相松绑。

值得注意的是,7月下旬,国务院组织的督察组分赴各地调研,一方面通过实际调研行动,稳定调控预期;另一方面,也对楼市运行状况作个摸底,为后续储备政策的出台铺路。随着市场的不断回暖,对于调控加码的预期也在不断的增加,市场预期或会随着实质性政策的出台而发生扭转。

“降价跑量”方能赢得市场户型须迎合“刚需”口味

从政策和市场层面来看,开发商需要采取“以价换量”策略,多推出“面积小、总价低”的刚需户型赢得市场。

从政策层面来看,当前中央对楼市调控坚决不动摇。业内人士看来,国务院对16个省区市的楼市督查是继续维护本轮调控来之不易的成果。因此,开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期,应在下半年继续保持“放量”。

而从市场层面来看,二三线城市的住房需求多为首次置业需求。耿晔强认为,对于开发商而言,未来需要将房屋定位在中小户型。面积小、总价低的满足刚需居住的中小户型最好卖,有利于快速回笼资金。

记者也发现,市场上一些价格相对较高,没有折扣的楼盘,基本上“有价无市”。而出现成交升温的楼盘多是有折扣且价位较低的房屋。业内人士分析,目前热销项目的共同特点,是针对首次置业和首次改善的群体,定价合理,所以成交量大。太原市建设路的一家置业顾问宁小乐说,该楼盘销售火热,一个是因为价格每平方米不足6000元,而户型均在110平米以下,所以销量大增。

 
   
   
 
   
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